ブログを読んでいただいた方からの話(インヴィンシブル・リートについて)

2020年5月25日月曜日

リート

このブログを読んでいただいた方から、インヴィンシブル投資法人の今後についてどう考えるかと連絡をいただきました。

インヴィンシブル投資法人の価格は年初に6万円以上あったのですが、今は2.5万円ぐらいと低迷していますので、投資している人の他、リバウンドを狙う投資家にも気になる銘柄でしょう。

社債とリートをメインに投資しているRanpaですが、インヴィンシブル投資法人はリートの中でも最大のシェアとなっており、約300万円の投資をしています。

新型コロナの影響が直撃しているホテルリートで、そのなかでも深刻とされるビジネスホテルをメインとしていることや、98.3%の減配を発表するなどでリート界隈を騒めかせているのですが、Ranpaはこのまま売却せず保有するつもりで考えています。

保有を続ける理由としては

インヴィンシブル投資法人は先の見えないリートになってしまいましたが、Ranpaの投資額は、投資しているリートの7.6%で、社債や株式を含めた全投資額の3.2%なので、リスクは高いのですが、保有しても良い範囲であろうと考えています。

仮に保有資産のすべてをインヴィンシブル投資法人に投資しているなどの場合は、機会を見て一部は現金化すると思います。

残った一部がリバウンドしただけで十分に元が取れるでしょうし、現金化すれば、今は他に安いリートが多くありますので、そちらに投資すれば良いのでしょう。

ホテル業界にとっては、需要増加を想定したホテル開業ラッシュの中で急激なブレーキがかかったため、想定外の厳しい状況に遭遇していると思います。

しかも、来年のオリンピックが中止となる可能性も出始めましたし、非常事態宣言が解除されても警戒は続けることとなるため、ホテル需要は簡単に戻らない可能性が高いと言われます。

そうなれば、長期に渡って分配金は低水準となり、それにともないリート価格も長期に渡って低迷する可能性があるのでしょう。

運営委託契約の変更によるマイステイズの救済は評価しますが、7月以降については未知数で、7月以降は吉と出るか凶と出るかは運次第・・・といった感じですね。


ダークホース・リートとしては

一方で、内部留保の少ないリートの中で、たまたま今のインヴィンシブル投資法人には手元現金が潤沢にあるため資金ショートする不安は少ないと考えています。

しかも、約10%は新型コロナの影響を受けない住居への投資分があるので、金融機関への利息返済原資は確保が出来るようですので、分配金を少なくすればキャッシュは十分に回るのでしょう。

また、7月の大口リファイナンスにも問題が無いと発表されています。

やはり、今の2.5万円レベルは安いと思いますので、年初の水準にまでは戻らなくても、ある程度のリバウンドは期待が出来るようには思います。

7月以降は読めませんが、長期で見ればインバウンドは増加すると考えますので、それまでの色々なリスクを理解のうえで我慢が出来るのならダークフォース的な存在かもしれません。

まとめ

結局のところ、先が読めないのでリート価格が低迷している訳で、結果として良い方に転べば化けるハイリスク・ハイリターン銘柄になってしまったのでしょう。

もともとリートはミドルリスク・ミドルリターンを狙うものなので、ハイリスク・ハイリターンを狙うのなら他の方法があるように思います。

Ranpaとしては、当初はアビガンによって早期に新型コロナは収束すると思ったので積極的に追加投資をしていました。

しかし、それは誤りと分かり、長期化する可能性が高いようですので、それ以降のインヴィンシブル投資法人への追加投資は停止しています。

何となく、これから長期に渡って分配金が低水準となり、それにともないリート価格も長期に渡って低迷する可能性が高いと思うのですが、一方で、7月には旅行補助による需要喚起策を行うという話もあり、一時的に上昇する可能性はあります。

日本人のアウトバウンドが少なくなれば、意外と国内旅行が爆発的に増加する可能性もあり、今後の動向次第というところでしょうか。

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金融系に勤めるサラリーマンでしたが、早期割増退職金の制度を使って、45歳になった2018年10月末に会社を退職しました。 このブログは退職の1年前から記載を始め、アーリーリタイアを目指すサラリーマンの心境と、アーリーリタイア生活開始後の心境を記載するものです。 家族構成は子供なし、嫁と2人の生活です。

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