不動産価格の決まり方
普通、投資をする場合は10％程度の利回りを想定することが多いと思います。そこから支払利息や諸経費・税金を差引いた残りが、実質的な利益になります。10％程度であれば、利益は5％程度でしょうか。
サラリーマンができる投資といっても、固定価格買取制度により収入が安定する10％弱の太陽光発電施設への投資もあれば、空室リスクがあっても満室になれば20％を超える田舎の木造アパートへの投資もあります。
建物の構造に関してでは、鉄筋コンクリートは老朽化しにくく長期間運用できますが、初期投資が高額となり利回りが悪くなります。逆に、木造は初期投資が安くなるので利回りは良くなりますが、すぐに老朽化してしまいます。
立地についてでは、都市部であれば土地の価格が高いために利回りは低下しますが、空室リスクは低くなります。逆に、田舎は土地の価格が安いために利回りは高くなる可能性があっても、空室リスクが高くなります。
リスクが小さく、リターンのみ高いものがあれば、買い手が得をして売り手が損をするだけですので、上記のような要素を含めて価格が決まってきます。
利回りを高くするもの
不動産への投資でも、太陽光やマンション以外に、ホテルや老人ホームを含めると幅広くなります。マンションや太陽光であれば人による管理はありませんが、ホテルや老人ホームであれば人によるサービスが必要になります。
駅前で好立地の場合、マンションであれば土地が高いので10％を上回ることが難しくても、人によるサービスを追加したビジネスホテルであれば15％になる可能性があります。また、マンションであれば入居者が集まらない立地であっても、人によるサービスを付加した老人ホームであれば空室リスクを下げることができます。
老人ホームやホテル以外にも、○○のサービスをつければもっと利回りが高くなるという考え方で投資する側は投資先を探します。
不動産価格の下落による影響
多くの事業は不動産を担保にレバレッジをかけています。不動産価格が下落すれば、新規の投資ができなくなるだけではなく、金融機関から担保割れしているレバレッジ部分の回収を求められます。信用収縮の連鎖で株価も下がっていきます。
リートであればＬＴＶは50％程度ですが、需給が悪化すればリート価格は大きく下がります。ソーシャルレンディングでは価格変動がなくてもＬＴＶが80～90％程度ですので、不動産価格が下がれば、すぐに担保割れとなります。急激に下落するときは買い手がいない状態ですので深刻さが増すだけでなく、投資先事業の想定する収益が得られなくなってキャッシュが回らなくなります。
マイナス面を考えすぎるのは良くないですが、リーマンショックを経験すると保守的に考えてしまいますね。
マンションの一棟価格をイメージするには
通常、都市部の良い物件であれば10％の利回りは難しく、10％を目指すなら良くない物件や地方の物件に投資することになります。そのようなことを前提に、家賃から物件価格を逆算すれば簡単に物件価格は計算できます。例えば家賃が月8万円程度で年間100万円となるワンルームが8部屋あるマンションの場合、800万円の収入になります。利回り8％と考えれば1億円の評価になります。
建物を見れば、おおまかな部屋数が分かり、家賃も想像できるので、物件の評価がイメージできるようになります。立地や建物が良い物件であれば5～10％、立地が悪かったり、建物も良くなければ10～15％程度ではないでしょうか。
経済指標は悪くないので・・
アーリーリタイアを予定している身としては、資産劣化により退職時期を延長することのないようにしなくてはなりません。米国も国内も経済指標は悪くないので、一時的な調整をしながら、順調に経済が拡大していくことを祈ります。
「ちょっと資産運用に失敗したので、もう少し働かせてもらいます・・・」ということにならないようにしたいですね。
「ちょっと資産運用に失敗したので、もう少し働かせてもらいます・・・」ということにならないようにしたいですね。
