立地にもよりますが、休日でも来店者の年齢層は高くなっており、平日であれば殆どが高齢者になっているのではないでしょうか。
イオンの店舗
地方では、休日に行くところと言えばイオンのショッピングモールぐらい・・・というブログはよく見ます。
Ranpaも仕事で地方都市に行くこともありましたが、駅前は学生がちょろちょろしているぐらいで、渋滞せず大きな駐車場があるイオンに行けば、多くの人が集まっていることを感じました。
確かに、休日にイオンに車で行けば、欲しいものが買えますし、他に行く用事が無ければ、とりあえずイオンに行くという感じになります。
イオンの無いエリア
以前、三重県に住んだことがあります。イオンの出身も三重県で、人口の割りに店舗が多くありました。
逆に福井県はイオンが無い県として有名ですが、イオンの出店による地元とのコンセンサスがうまく行かなかったとも言われています。
地方では、イオンのような大型のショッピングモールが来れば有難い反面、地元の自営業や店舗経営されているところは淘汰されることになるでしょう。
敢えて、大型のショッピングモールを招致しないという選択もあるでしょうが、そのようなことで人口減少に対抗できるのか気になります。
イオンリート
Ｊリートを保有する場合、国内の人口減少は大きなリスクです。Ranpaの保有している銘柄は、エリアや業種を分散するようにしています。そのなかの1つにイオンのリートも保有しています。
直近のリートの状況は「リタイアに向けたREITの資産状況 2018/4/20」に記載しましたが、イオンリートは4口の投資をしています。
イオンリートの物件は地方が多いので、土地が安くて利回りが高くなる反面、建物の劣化とともに投資元本が毀損していく傾向があると思います。
しかし人口減少すればするほど、地方はイオンのようなショッピングモールに人が集まると考え、ＮＡＶ倍率が低いことと合わせて投資する判断をしました。
ただし、投資タイミングが悪く、「リタイアに向けたREITの資産状況 2018/4/20」のとおり、保有リートの中では足を引っ張る状態になっています・・・。そのうち挽回してくれるでしょう。
イオンとイオンリートの関係
イオンに限らず、リートがリートのスポンサー企業の関連会社になっているケースは多々あります。
イオンの場合、イオンの業務に直接イオンリートを利用していることになります。
イオンリートがイオンに物件を貸しているかたちになっていますので、家賃を高くすればリートの投資家にとってプラスでも、イオンの株主にとってはマイナスになります。
当然、力関係はイオン側が強く、イオンリートの取引先はイオンとなるので利益相反になる関係にあります。
この点については、物件の保有をイオンリートだけではなくイオンと共同保有をすることや、イオンリートにイオンが投資することにより利害関係を一致するようにしているようです。
アーリーリタイア後の生活
会社を退職してアーリーリタイアの生活になると「田舎暮らし」にも記載した、地方での生活が始まります。
平日に車で高齢者の多いショッピングセンターに行くことになるでしょう。
地方での暮らしで、週に1回、大型ショッピングセンターに行くという傾向は、今後も拡大していくのではないかと思います。
中小資本で実現できる規模には限界があり、仕入先との交渉力でイオンに勝ることは難しく、価格や利益での競争はできないのが実態でしょう。
アーリーリタイアや地方の人口減少と、大型ショッピングモールは共存していく関係にあるように思えます。
