アメリカの中間選挙やサウジ記者の問題などもあり、株価の上げ下げが激しいなかで、比較的リートは安定していたと思います。
ここで少し、リートは割安なのか考えてみました
保有しているリートは利回りが高めで、NAV倍率が低めのものが中心になっています。この手の銘柄は、以下の理由でそのような傾向になることがあると思います。
- 業績悪化
- 株価が売られる
- 利回りが高く、NAV倍率が低くなる
- 悪化した業績が決算に反映する
- 配当利回りは低下し、NAV倍率は上昇する
これはリートに限らず、配当や優待利回りと、PBRとの関係で株式でもよく言われることです。
しかし、これに当てはまらなければ、割安で利回りが高いリートと言えるのではないかと思います。
個人レベルで業績の詳細を調査するまでは出来ないのですが、全体としては地価が上昇しておりNAV倍率が低くなっていると考えています。
NAV倍率と東証REIT指数の比較
リート価格はNAV倍率を計算する分子となるので、計算上はリート価格が上昇すればNAV倍率も上昇します。
しかし2年前の東証REIT指数を見ると1,700～1,800で、今と殆ど同じ水準ですが、NAV倍率はかなり下がりました。
分子が変わらずNAV倍率が下がるのは、分母が大きくなっているためで、リートが保有する不動産価格の上昇が影響しているのでしょう。
不動産価格の上昇は何時まで続くか分かりませんが、空室率や地価などの各種指標に悪いデータはなく、とりあえずまだ割高ではないのだろうと考えます。
リート投資のスタンス
追加の投資は検討していますが、リタイア生活スタート時のポートフォリオはいったん完成しているので、少し様子を見ながら、来年のNISA枠が使えるようになった頃には追加することを予定しています。
※利回りは参考値です
