インヴィンシブル投資法人のポートフォリオは住居系からホテル系に移行しているので、その方針の一環として、ロイヤルパークスタワー南千住というマンションを売却したものです。
売却価格は27,700百万円で、インヴィンシブル投資法人の保有していた物件の中でも大きいものであったっため、どのような物件であったのか確認してみました。
ロイヤルパークスタワー南千住
ロイヤルパークスタワー南千住は、東京荒川区にある温泉付き賃貸マンションで、地上39階もあるタワーマンションです。地下鉄の駅からも徒歩5分に位置し、家賃は2LDKなら20万円～30万円／月といったところです。
もちろん、都内にはもっとすごいものはあるのですが、高級マンションの部類に属するものです。
資産運用報告書などからの情報では、総戸数555戸で稼動率は94％程度ですので、このレベルであっても普通に埋まっていたようです。
2018年7月から2018年12月まで6ヶ月分の賃料総額は7億8千万円あり、住んでいる皆さんはすごい金額を支払ってくれているのだと思いました。
1戸あたりに平均すると約25万円／月の家賃収入になります。
月に20万円以上の家賃
一般の人がギリギリ支払える家賃は20万円が限界と言われます。一般の人の定義が曖昧ではありますが、Ranpa個人としては20万以上の家賃は相当高いように感じるものです。
と言うのも「リタイア生活を左右するのは固定費ではないか」に記載したように、固定費を長い目で見ると大きなインパクトを与えます。
もし月に10万円の違いがあれば、20年で2,400万円の違いにもなるので、アーリーリタイアを目指しているのであれば固定費はなるべく小さくするものです。
時は金なりと言うが
仮に家賃の安い物件を求めて不便な場所に住めば、通勤は遠くなります。
逆に、楽な通勤が出来る物件に住めば、家賃が高くなります。
最終的には、お金を取るか時間を取るかの選択となるのですが、自由時間を提供する対価として収入を得ている忙しいサラリーマンは、時間を取る傾向にあるのではないでしょうか。
少々高くても通勤が便利であれば・・・という考え方です。
しかしよく考えると矛盾も見えてきます。
お金を稼ぐために時間を提供しつつ、時間を得るためにお金を支払うことになります。
アーリーリタイアを実現するには、このような矛盾を1つ1つ解消していくことが肝心だと思います。
会社のロケーションは重要
通勤するオフィスが都心にあれば、多くのサラリーマンが集中することになり、楽に通勤をするには高い家賃を支払う必要があります。Ranpaの勤めていた会社も通勤先のエリアによって家賃補助の額は異なりましたが、実際の家賃差を埋める程ではありませんでした。
地方に住んだこともあるのですが、地方では家賃補助で十分に良い物件を借りることが出来るのに対し、都心では手出しを多くしなければ良い物件を借りることは出来ませんでした。
そのためRanpaは、地方か、都内の場合は23区外のオフィスを希望してきたものです。
会社のロケーションの違いによって、月に数万円の固定費が違ってくるため、リタイア資産をつくるためには会社のロケーションに拘りを持ってきました。
家賃は手取りの何割？
初めてマンションを借りる人のため、不動産屋のサイトには家賃は手取りの何割程度が良いか纏められています。
一般的には3割と言われているようですので、仮に年収1,000万円の人で手取りが700万円とすれば3割は210万円となり、家賃は17.5万円となります。
しかし、手取り額にボーナスは含めないとする考え方もあり、その場合は年収1,000万円の人でも給料だけであれば500万円ぐらいとなり、3割に換算した家賃は12.5万円となります。
年収1,000万円あっても月に20万円以上は少々高い部類に入るということでしょうか。
高級マンションは法人契約であったり、社宅であったりと、色々な借り方で住んでいるとは思いますが、いち早くサラリーマンを辞めてアーリーリアイアをしたい人は住んでいないのだろうとは思います。
