【ここ注意】利回りの高いリートがある理由

先日、JリートのテレビCMが始まることをブログに記載したのですが、意外にもリートに投資をしたことの無い人は多いようですね。

利回りは高いようだが、逆にそれがリスクとして感じる・・・という人は多いようです。

逆に、リートは利回り商品ですので、単純に利回りを見て比較する・・・という人も多いようです。

利回りで比較するのであれば、実力はあるのに、たまたま需給の要因で価格が下がり、利回りが高くなっているというパターンを狙うのが良いのでしょうね。

リートの利回りに関する一般的な注意事項について記載してみます。

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資産を売却した際の売却益によって分配金が一時的に多くなることはよくあります。

売却益は一時的なもの・・・と考えると、リートの実力は賃貸事業収入で見ることとなりますね。

HPのIRライブラリには決算情報が公開されていますので、損益計算書の営業収入を見て、賃貸事業収入以外に不動産等売却益も記載されていれば、一時的に収入が増えていることが分かります。

さらに、その割合がどれぐらいなのかも計算できますね。

利回りが高くても、それが売却益によるものかどうかのチェックは必要であろうと思います。

また、借入が多ければ高レバレッジになりますので、その場合も利回りは高くなりますね。

借入をして不動産を多く持てば、その分賃料収入が増えますので当然です。

各リートは借入金比率（LTV）を公開しており、それを見て50％近いリートは高め、30％台であれば低めと考えれば良いのでしょう。

借入金比率（LTV）が高ければ、金利が上昇した際の影響は大きくなりますし、さらに借入金を増やそうとしてもその余力が小さいことになりますので、その辺りを考慮しなくてはならないと思います。

物件の性質上、レジデンス系は高め、物流やホテル系は低めになると思います。

都心のAクラス物件は取得費が高額ですから利回りは低くなってしまいます。

逆に、しょぼい物件は取得費の割に賃料が取れますので利回りは高めになりますね。

しょぼい物件の多いリートの利回りは高いのですが、物件がしょぼい分、空室が出た時は埋まりにくくなってしまいます。

都心のAクラス物件であれば、空室が出ても、そのうち埋まるだろう・・・と待っていれば良いのですが。

空室率が高くなった時にも分配金が大きく下がらないか・・・についても考慮しなくてはならないと思います。

どれも基本的なことですが、リートに投資をしたことの無い人が意外に多いようでしたので、注意事項について記載をしてみました。